中古住宅の「もしも」に備える
建物を確かめて、
安心を次の住まいへ。
中古住宅の売買には、建物の状態を知ることと、引渡し後の不具合に備えることが大切です。
既存住宅売買かし保険は、検査と保証を組み合わせて、対象となる欠陥の補修費用などに備える制度です。
最初に押さえたい3つのこと
- 基本の対象は、建物の構造と雨水の浸入を防ぐ部分
- 加入には、住宅の条件確認と検査が必要
- 売主が個人か不動産会社かで、保険の仕組みが異なる
目次
1. かし保険とは
「かし（瑕疵）」とは、建物にある欠陥・不具合のことです。既存住宅売買かし保険は、中古住宅の売買後に対象となる欠陥が見つかった場合の、補修費用などに備える保険です。
保険を引き受けるのは、国土交通大臣が指定した住宅瑕疵担保責任保険法人です。加入にあたって建物の検査を行い、基準を満たしているかを確認します。
対象部分、原因、保険期間、支払限度額などの条件があります。保険契約の内容と重要事項説明書を確認することが大切です。
2. 売主によって異なる2つの仕組み
売主が個人の場合
登録された検査事業者や仲介事業者が買主様へ保証を行い、その保証を保険が支えます。一般に「個人間売買タイプ」と呼ばれます。
売主が不動産会社の場合
売主である宅地建物取引業者が保険に加入し、買主様に対して負う責任に備えます。JIOの「宅建業者用」はこちらにあたります。
同じ「既存住宅かし保険」という名前でも、加入する人、保証の方法、保険期間や免責金額などが異なります。まずは売主が誰かを確認しましょう。
明和住宅は、個人間売買の既存住宅売買かし保険登録事業者です。当社が事業者登録をしている保険法人は、株式会社ハウスジーメンです。当社の取扱いは、対象物件と商品内容を確認してご案内します。
3. 保険の対象になる部分・費用
建物を支える部分
基礎・柱・梁・床などの「構造耐力上主要な部分」。構造の安全性に関わる欠陥に備えます。
雨水の浸入を防ぐ部分
屋根・外壁・開口部などの「雨水の浸入を防止する部分」。雨漏りに関わる欠陥に備えます。
対象となる費用の例
- 対象となる欠陥を直すための補修費用
- 補修に必要な調査費用
- 補修のために必要となる仮住まい・転居などの費用
費用の種類ごとに条件や上限があります。給排水管路などを対象にできる商品・特約もありますが、標準で含まれるとは限りません。
4. 対象にならないことも確認
次のような原因や不具合は、一般に対象外となるものがあります。最終的には、加入する保険の約款と特約によって判断されます。
- 自然災害による損害：地震・噴火・津波、台風・洪水など
- 経年劣化や通常の消耗：年月の経過による傷みや、通常の使用による摩耗など
- 設備機器の故障：給湯器・エアコンなど。別の保証が必要になる場合があります
- 契約で対象外とされる不具合：著しく不適切な使用・維持管理による損害や、保険契約を結んだ後の改修工事に起因する損害など（特約で対象となる場合を除きます）
かし保険だけで住まいのすべてのリスクをカバーできるわけではありません。何に備える保険なのかを整理して選びましょう。
5. 個人間売買で保険を使うときの流れ
買主様はまず、保証書に記載された窓口へ連絡します。事故の確認や保険金請求の手続きがあるため、緊急の場合を除き、自己判断で補修を進める前に相談してください。
保証する事業者が倒産などで対応できない場合は、買主様が保険法人へ直接保険金を請求できる仕組みがあります。請求の条件・必要書類は契約内容によります。
6. 期間・保険金額は商品ごとに確認
保険期間は原則として住宅の引渡しから始まります。商品によって選択肢や条件が異なるため、パンフレットの数字だけで判断せず、申込む商品の内容を確認します。
当社の登録先の例
ハウスジーメンの個人間売買・仲介事業者コースには、1年・2年・5年の保険期間があります。保険金額や選べる組み合わせは、住宅の種類などによって異なります。
- 保険期間
- いつから、いつまで対象になるか。
- 保険金額
- 支払われる保険金の限度額はいくらか。
- 免責金額
- 保険金の計算で差し引かれる金額はいくらか。
- 費用別の上限・特約
- 仮住まい費用などの上限や、追加した補償の範囲はどうなっているか。
JIOの宅建業者用の商品と、当社が扱う個人間売買の商品は別の契約条件です。期間や免責金額をそのまま当てはめることはできません。
7. 検査と加入条件
加入には、住宅が保険法人の条件を満たし、所定の検査に適合する必要があります。耐震性、構造・防水に関する状態などを確認します。
- 戸建て：図面や修繕履歴に加え、外壁、基礎、室内、床下・小屋裏などの確認方法を事前に整理します。
- マンション：専有部分と共用部分の扱いが商品ごとに異なります。管理組合の資料や検査への協力が必要になることもあります。
- 築年数の古い住宅：築年数だけでは決まりません。耐震基準への適合や、必要な書類を確認します。
- 検査で指摘があった住宅：補修や再検査が必要となる場合があり、必ず加入できるとは限りません。
ホームインスペクションとの違い
ホームインスペクションは、住宅の状態を知り、購入や修繕の判断に役立てるための調査です。かし保険の検査は、保険加入の基準を確認するために行います。検査範囲や実施者の条件が異なるため、同じものとは限りません。
詳しくはホームインスペクションとかし保険のご案内をご覧ください。どちらも、見えない部分を含めて建物に欠陥が一切ないことを保証するものではありません。
8. ご相談から引渡しまで
売却・購入のご相談
かし保険の利用を希望することを、売買契約前の早い段階でお伝えください。
建物・商品・費用の確認
売主の区分、建物の種類、築年数、図面などを確認。保証の内容と費用の負担を整理します。
お申込み・現場の検査
登録事業者を通じて手続きを進め、所定の検査を受けます。
必要に応じて補修・再検査
指摘事項があれば、対応内容と費用を確認して補修などを行います。
引渡し・保証内容の確認
必要な手続きを完了し、保証書・保険付保証明書など、受け取る書類と連絡先を確認します。
実際の順序・必要書類・日数は、建物の種類・広さ・築年数・状態や商品によって変わります。引渡し後から申し込めると考えず、日程に余裕を持ってご相談ください。
9. 費用と、契約前の確認事項
費用の中心は保険料と検査料です。さらに、建物の状態などにより、補修費、再検査費、点検口の設置費、書類の取得費などが必要になる場合があります。
建物の種類・広さ・築年数・状態、保険期間、保険金額によって変わるため、当社では内容を確認したうえでご案内します。保険料だけでなく、加入までの総額と負担する方を確認しましょう。
- 保証する事業者・保険法人・商品名
- 保険期間・保険金額・免責金額・対象外の内容
- 検査・補修を含む費用と、その負担
- 引渡しまでの手続きと、受け取る書類
- 不具合が見つかったときの連絡先
税制上の特例を検討している場合も、保険加入だけで自動的に適用されるわけではありません。住宅・契約・時期などの要件と、必要な証明書を事前に確認してください。
10. 明和住宅へのご相談
府中市の中古住宅の売却・購入にあわせて、かし保険の利用をご相談いただけます。明和住宅は、個人間売買の既存住宅売買かし保険登録事業者です。
代表の永田明治は、公認ホームインスペクター（住宅診断士）・耐震プランナー（木造住宅耐震診断士）・雨漏り診断士の資格を持ち、建物の状態や取引上の確認事項をご説明します。保険加入に必要な検査は、保険法人の定める方法・体制で進めます。
物件の所在地、戸建て・マンションの別、築年数、売却・購入の予定時期が分かると、ご案内がスムーズです。
よくあるご質問
- 個人が売主の中古住宅でも利用できますか？
- はい。個人間売買に対応した保険があります。登録された検査事業者や仲介事業者を通じて申し込み、住宅の条件と検査の基準を満たす必要があります。明和住宅は、ハウスジーメンに登録した事業者です。
- 雨漏りや建物の不具合は、すべて対象ですか？
- すべてではありません。基本の対象は構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分です。保険事故に該当するかは原因や契約内容によります。自然災害、経年劣化、設備の故障など、対象外になるものもあります。
- 保険の期間と金額は決まっていますか？
- 保険法人・商品・住宅の種類によって異なります。たとえばハウスジーメンの個人間売買・仲介事業者コースには1年・2年・5年の設定があります。加入する商品の期間、保険金額、免責金額をお申込み前に確認します。
- 検査に合格すれば、家のすべてが保証されますか？
- いいえ。保険加入のための検査は、定められた項目と方法で行います。見えない部分を含め、住宅に不具合が一切ないと保証するものではありません。ホームインスペクションとの違いも確認しましょう。
- いつ相談すればよいですか？
- 売却や購入を考え始めた段階でご相談ください。申込み、検査、必要な補修などの日程を、引渡しの予定に合わせて確認します。引渡し後に申し込むことを前提にせず、売買契約前の確認をおすすめします。
- 費用は誰が負担しますか？
- 保険料、検査料、必要な補修などの費用がかかります。費用の負担は売主様・買主様の取り決めや取扱商品によって異なります。建物の種類・広さ・築年数・状態によって総額も変わるため、事前に見積りと負担の分担を確認します。
- 保証する事業者が倒産したらどうなりますか？
- 倒産などで保証する事業者が補修できない場合は、買主様が保険法人へ直接保険金を請求できる仕組みがあります。請求に必要な条件や書類、支払限度額は契約内容で確認します。
- マンションや築年数の古い住宅も対象ですか？
- 対象にできる場合があります。耐震性、建物の状態、検査の方法などの条件があり、築年数だけでは判断できません。マンションでは専有部分と共用部分の扱いや、管理組合の資料・協力が必要かも確認します。
参考資料・公式情報
JIOの既存住宅かし保険（宅建業者用）などの案内資料を参考に、制度の共通部分を説明しています。個人間売買については、国土交通省とハウスジーメンの公式情報も確認しています。
このページは制度の概要です。個別の取引では、加入する商品の最新の重要事項説明書・約款・保証書をご確認ください。
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